“今年生意还行，虽然和前两年相比肯定不好做。”
上海静安区一家我爱我家门店的中介张勇向《每日经济新闻》记者表示 。
综合公开资料看 ，10月1日 ，根据上海市房管局披露的数据，9月上海一 、二手住房累计成交207万平方米 ，环比增加8% 、同比增加24% 。
其中 ，得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，一手住房成交55万平方米 ，环比增加28%、同比增加14%；二手住房成交1.8万套 ，环比增加3% 、同比增加27%。
上海楼市在分化中走过“金九 ”，全力冲刺“银十 ” ，有的楼盘算不上市中心 ，但顶着“10万+”的价格5个月卖了超过1000套；也有同样区位的新盘，开盘至今网签率仅12.6% 。
“前9个月上海市场表现还不错，新房量稳价升 ，二手房成交量也稳住了 。市场一直处在调整过程中 ，成交量上能有这样的表现，新政还是有所发力的。 ”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受每经记者采访时表示 。
注：8月26日 ，上海针对限购 、信贷、公积金等六个方面优化楼市调控政策（沪六条） ，这是上海今年首次系统性调整房地产政策 。
新房重现豪宅单次网签过百套
2025年的上海楼市，开局即冲刺。
头部房企加速供货 ，2024年11月底诞生的溢价40%新杨思“地王 ”（案名翡云悦府） ，仅两个多月后就把展厅开进了山姆会员店和中高端商场，随后便是一连串紧锣密鼓的销售动作 。9月27日开盘期间 ，翡云悦府官宣迎来第1000位购房业主 。
换句话说 ，开盘5个月时间，这个不算市中心的新项目卖出了超过1000套房子。
只不过这一次没能延续开盘“日光”的火爆场面 ，9月30日 ，每经记者以购房人身份向翡云悦府置业顾问咨询购房情况时，得到的回复是：“这次没有售罄，这两天尽快过来 ，还能选到好楼层。 ”
市场分化也在加剧 。同样是位于杨浦区内环边 ，各方面配套更为成熟的翎翠滨江，自今年3月27日首开以来 ，共计入市262套房源 ，目前网签套数33套，网签率约12.6% 。
不仅如此 ，每经记者在持续采访中发现 ，不少区位较为优越的新房项目，年初开盘至今 ，仍在社交媒体进行“清尾盘 ”推广。
据中原地产 ，长假前的一周（9月22日—9月28日），上海新房成交面积16.86万平方米 ，环比增加77.44% 。
高端住宅再度成为重要支撑 ，成交前十榜单中，“10万+”楼盘占据一半比例，且霸榜前三名（嘉里金陵华庭 、中建·玖上琅宸 、陆家嘴太古源·源邸） 。
其中 ，颇受瞩目的嘉里金陵华庭网签面积超过4万平方米（107套）。更值得关注的是 ，近期少有网签过百套且网签面积超过3万平方米的项目，证明市场对产品认同度较高 ，开发商对于销售有很高的自信 。
根据上海市房管局披露的数据 ，今年9月，上海共上市认购43个项目 ，平均认购比为0.75 ，高于今年以来的0.71 。“沪六条 ”出台后，在售项目来访量比8月增加16% ，预订成交逐步转化为网签成交 ，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33%。
长假已至，开发商为冲刺业绩又开始加码供应 。
据上海中原地产统计 ，近期入市项目主要聚焦在5万元/平方米以上的中高端改善产品 ，而“10万+ ”的楼盘达到7个 。
另一个“10万+”红盘中海·云邸玖章也已在9月底开启加推认筹。每经记者9月29日在项目营销中心看到，尽管是工作日下午，但陆续有客户办理付款认筹 ，置业顾问符鹏（化名）还是忙得不可开交 ，在介绍过程中被电话打断好几次 。
这次加推的146套房源，套均总价1100万元—1200万元 ，10月中旬开盘 。
卢文曦认为 ，近期入市的产品多为市场关注度较高的网红项目，比如北蔡“地王”项目等。外环外的首改类项目近期也保持较高活跃度 ，南翔、杨行这些区域有不少项目保持较高签约水平 ，说明政策效力还在惯性延续，成交出现量价齐升会进一步稳定市场信心和预期。
“大跌不太会 ，但涨回去更难 ”
新政后 ，上海二手房成交也逐步回暖 。
从上海市房管局披露的数据来看，自“沪六条 ”实施后 ，二手住房日均成交609套 ，较8月政策前增加12%，且呈现“逐周提升 、周末冲高”特征 。
不过，以价换量几乎成为市场的共识。
中指研究院认为 ，上海新政之后 ，置换链条被逐步激活了 。其研究数据显示，新政出台首周（8月25日至31日） ，二手房交易量环比增长8.5% ，显示出政策对市场情绪的即时提振作用 。
第二周成交量即出现9.3%的环比回落，随着“金九银十 ”传统销售旺季的到来 ，后续两周市场成交量逐步回升 ，环比增幅分别达到5.2%和7.8%，这一趋势说明政策效应正在温和而持续地向消费端传导。
张勇也坦言 ，成交量还是在的 ，市场总有买房自住的需求 。
从今年以来的二手房热度来看，据58安居客研究院统计数据 ，1—9月 ，上海二手房（商品房）成交19.1万套，同比增长17.6%；二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%；平均找房热度64.3 ，微降0.3% 。
当下真实成交中 ，买卖双方的心态如何？张勇告诉每经记者：“房东诚意出售的话，如果正常售价在850万元 ，他可能会挂牌830万元 ，这样会加快销售速度。 ”
但这是否会引来更大幅度的砍价？
张勇解释：“对于买家来说，即使是买一台手机 ，也会做功课 ，了解真实的底价 。如果你明知道这个小区合理的成交价格是850万元，但房东挂牌830万元 ，你会不会再大幅度砍价？如果你不接受 ，房东还可以等待其他买家 。”
“现在房价只能说比较平稳，大跌不太会 ，但涨回去更难。目前买房卖房 ，只能随行就市 。 ”张勇说 。
（文章来源：每日经济新闻）
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